Budowa Domu krok po kroku - Formalności, Procedury i Etapy Budowy [Poradnik]

Planujesz budowę domu? Dobra decyzja. Dzięki temu możesz samodzielnie ukształtować przestrzeń, która stanie się Twoim miejscem na wiele lat. W efekcie, z pomocą ekspertów, powstanie budynek, który zapewni Twoim bliskim komfort i bezpieczeństwo, a przy dobrze odpowiednich technologii również niskie koszty eksploatacji. 

Przed Tobą jednak długa droga – od projektu aż po ostateczne wykończenie budynku i wprowadzenie się. Chcesz wiedzieć, co dokładnie Cię czeka? Oto, jak wygląda budowa domu krok po kroku.

Poznaj wszystkie formalności, procedury i etapy budowy domu!

Budowę domu można podzielić na wiele etapów. Wszystko zaczyna się oczywiście od pomysłu. Potem jednak czekają Cię “schody”. Nie tak strome i trudne do pokonania, jak myśli wielu. Mimo to, musisz być gotowy na wyzwanie, które przed Tobą stoi. Dzięki temu:

• unikniesz typowych błędów popełnianych przy budowie domu,
• świadomie podejmiesz decyzje, które usprawnią wykonanie wszystkich prac,
• sprawniej przebrniesz przez formalności,
• zainwestujesz w nowoczesne technologie - takie jak fotowoltaika, czy pompy ciepła - które pozwolą Ci osiągać oszczędności w długofalowej perspektywie.

O czym więc warto pamiętać? Przejdźmy wspólnie przez kolejne kroki.

Pomysł na dom: przed czy po zakupie nieruchomości?

Praktyka pokazuje, że pierwszym impulsem do wybudowania domu może być zarówno pomysł na stworzenie niezależnego budynku, jak i „kawałek ziemi” – choćby odziedziczony po krewnych, idealny na taką inwestycję.

Jeśli zaczynasz od pomysłu, pierwszym krokiem na drodze ku własnym czterem ścianom będzie wybór działki. Jak go dokonać? Wszystko zależy od:

• marzeń i oczekiwań – chcesz zbudować dom na przedmieściach, na wsi, a może w miarę blisko centrum miasta?
• możliwości finansowych – cena działki zależy zarówno jej usytuowania, jak i wielkości,
• dostępności działek na sprzedaż w okolicy, która Cię interesuje – zmienia się bardzo dynamicznie.

Wybierając działkę, zwróć uwagę nie tylko na cenę oraz łączną powierzchnię, ale także na:

• ukształtowanie powierzchni – im więcej nierówności na terenie, tym większym wyzwaniem będzie jego przygotowanie pod budowę domu oraz aranżację otoczenia budynku,
• ustawienie działku względem stron świata - jest to szczególnie istotne, gdy budujemy dom pasywny (duże przeszklenia mogą być w takim domu tylko od storny południowej) oraz gdy chcemy zamontować na dachu instalację fotowoltaiczną - połać południowa jest optymalna pod względem przyszłych uzysków,
• kształt działki – nietypowy, np. trójkąt czy trapez może być wyzwaniem przy wkomponowaniu projektu budowlanego,
• drogę dojazdową do działki – najlepiej, aby była to droga publiczna. Prywatne, należące np. do sąsiada, mogą nastręczać dodatkowych problemów. Lepiej więc ich unikać;
• jakość gruntu – działka podmokła lub położona na terenach zalewowych może stanowić poważne zagrożenie dla fundamentów Twojego budynku (warto zlecić wykonanie pomiarów gruntu jeszcze przed jego zakupem profesjonalistom),
• dostęp do mediów – doprowadzenie przyłącza prądu czy gazu na odległe tereny może się wiązać ze sporymi kosztami, często też trzeba na nie długo czekać. Jeśli takich przyłączy nie ma, upewnij się m.in. w elektrowni i czy i kiedy będzie możliwe oraz czy nie wygeneruje dla Ciebie dodatkowych kosztów;
• otoczenie działki – to, czy dookoła dostępna jest niezbędna na co dzień infrastruktura, np. tereny rekreacyjne, sklepy, przystanki komunikacji miejskiej itp.

Oczywiście należy również upewnić się, korzystając z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, że interesująca Cię działka jest przeznaczona do zabudowy oraz zweryfikować jej status prawny (np. sprawdzić księgę wieczystą).

Choć znalezienie „ideału” może być poważnym wyzwaniem, warto je podjąć. W końcu szukasz miejsca, w którym spędzisz kolejne kilkadziesiąt lat swojego życia i, być może, przekażesz następnemu pokoleniu!

Budowa domu - Od pomysłu do projektu

Drugi etap budowy domu to stworzenie projektu. Bez niego nie ruszysz ani z samą budową, ani z formalnościami. Masz dwie możliwości:

1. zakupienie gotowego projektu domu i jego adaptacja pod własne potrzeby,
2. zlecenie architektowi wykonanie projektu od podstaw.

Gotowy projekt, czy stworzony od podstaw? Na co się zdecydować?

Podobnie jak wcześniej – wszystko zależy od Twoich preferencji, budżetu, jakim dysponujesz, oraz oczekiwań.

Adaptacja gotowego projektu to rozwiązanie znacznie tańsze i nieco szybsze. Biura projektowe do Twojej dyspozycji oddają całe katalogi projektów domów w różnym stylu, o rozmaitych powierzchniach, kształtach i układach. Pośród nich na pewno znajdziesz taki, który Cię zainspiruje. Za gotowy projekt zapłacisz mniej niż za taki „szyty na miarę”, ale musisz się liczyć z tym, że nie będzie on unikalny oraz z koniecznością jego zaadaptowania na potrzeby konkretnej działki.

Zamówienie projektu „szytego na miarę” to szansa na to, aby wykreować oryginalny budynek, który wyróżni się ciekawą bryłą, a co najważniejsze – będzie w 100% dopasowany do potrzeb Twojej rodziny. Architekt tworzy go w oparciu o specyfikę działki, jej otoczenia, a także Twoje oczekiwania. To jednak większa inwestycja.

A na co zwrócić uwagę przy wybieraniu projektu? Poza samą estetyką, układem przestrzeni i powierzchnią, koniecznie zwróć uwagę na materiały, jakie są uwzględnione w projekcie wykonawczym. Pamiętaj, że choćby z uwagi na zmieniające się normy energetyczne w prawie budowlanym, jak i z myślą o długofalowych oszczędnościach warto zainwestować w budynek o wysokiej klasy energooszczędności.

Już na etapie projektu warto też zaplanować, w jaki sposób wykorzystasz odnawialne źródła energii – np. fotowoltaikę. Porozmawiaj zatem z architektem (zarówno przy adaptacji projektu gotowego, jak i tworzeniu go „od podstaw”), a także z ekspertami w tej dziedzinie, aby np. dopasować konstrukcję dachu do instalacji fotowoltaicznej oraz ustawić budynek pod najbardziej optymalnym kątem. Dzięki temu wydajność systemu może być optymalna!

Budowa domu - Czy pozwolenie na budowę domu jest jeszcze potrzebne?

Gdy projekt jest gotowy, czas zająć się formalnościami niezbędnymi do rozpoczęcia budowy domu. Dobra wiadomość jest taka, że nastąpiła zmiana prawa budowlanego. Obecnie, w większości przypadków pozwolenie na budowę nie jest już wymagane.

Pamiętaj: pozwolenie nie jest wymagane, jeżeli obszar oddziaływania budynku nie wykracza poza teren nieruchomości. Oznacza to, że musisz je uzyskać np. budując dom na terenie objętym ochroną przyrody, albo gdy budynek będzie np. zwiększał zanieczyszczenie powietrza czy hałas otoczenia.

Nie oznacza to jednak, że – nawet gdy nie potrzebujesz pozwolenia – możesz „ot tak” rozpocząć prace. Nadal musisz dokonać zgłoszenia budowy w urzędzie miasta.

Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku należy przedstawić poniższą dokumentację:

1. 4 egzemplarze projektu budowlanego złożonego z projektu zagospodarowania działki lub terenu naniesiony na aktualną mapę oraz projektu architektoniczno-budowlanego; z uwzględnieniem warunków nabycia mediów wydawanych przez zakłady energetyczny, gazowy czy wodociągi;
2. Oświadczenie o dysponowaniu działką, która jest przeznaczona na cele budowlane,
3. Zaświadczenie, które potwierdza aktualne członkostwo projektanta budynku we właściwej izbie samorządu zawodowego.

Potrzebne mogą być również:

• decyzja o warunkach zabudowy – o ile teren działki nie został uwzględniony w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty w sytuacji, kiedy część nowo powstającego budynku będzie przeznaczona na cele inne niż mieszkalne (np. posłuży prowadzeniu firmy).

Ile trzeba czekać?

• Na wydanie pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni od złożenia poprawnego i kompletnego wniosku. Do tego trzeba doliczyć 14 dni na złożenie odwołania przez każdą z zainteresowanych stron.

• Zgłoszenie budowy nabiera mocy prawnej po 30 dniach, na zasadzie tzw. „milczącej zgody”, o ile nie wystąpisz z wnioskiem o jej potwierdzenie na piśmie.

Budowa domu - Pozwolenie na budowę... i co dalej?

Gdy otrzymasz zgodę na budowę – w postaci pozwolenia lub milczącej akceptacji zgłoszenia – przed rozpoczęciem prac musisz jeszcze powiadomić o dacie rozpoczęcia prac powiatowego inspektora nadzoru budowlanego,

• Pamiętaj: zgoda jest ważna przez 3 lata od momentu jej „uprawomocnienia się”. Nie zwlekaj więc zbyt długo z rozpoczęciem prac.

Zanim jednak do nich przystąpisz, potrzebujesz jeszcze:

• ekipy budowlanej, która zrealizuje projekt,
• kierownika budowy z odpowiednimi uprawnieniami,
• środków finansowych – najczęściej jest to kredyt hipoteczny.

 Czy fotowoltaika się opłaca? Zobacz rachunki posiadaczy fotowoltaiki

Kredyt hipoteczny na budowę domu – o czym warto pamiętać?

Otrzymanie kredytu na budowę domu jest nieco większym wyzwaniem niż uzyskanie finansowania na zakup gotowego już budynku. Dlaczego? Z dwóch powodów. Po pierwsze: z perspektywy banku wiąże się z większym ryzykiem (nie wiadomo bowiem, czy budowa zostanie ukończona). Po drugie zaś: czasem nie sposób przewidzieć wszystkich kosztów, jakie pojawią się podczas budowy.

Niemniej jednak, banki – z uwagi na duży popyt na tę formę kredytowania – coraz bardziej upraszczają procedury przyznawania finansowania. Aby w ogóle móc ubiegać się o taki kredyt, w banku będziesz musiał najczęściej przedstawić:

• dokument tożsamości,
• dokumenty potwierdzające źródła Twoich przychodów,
• pozwolenie na budowę (to jeden z powodów, dla których, mimo braku konieczności, wiele osób nadal występuje o nie),
• projekt budowlany wraz z dziennikiem budowy i wpisem kierownika budowy,
• kosztorys,
• wycenę nieruchomości wykonaną przez uprawnionego rzeczoznawcę, akceptowanego przez bank.

Większość tej dokumentacji pomoże Ci przygotować biuro projektowe oraz firma budowlana odpowiedzialna za wykonanie inwestycji.

Warto pamiętać przy tym, że kredyt taki rządzi się nieco innymi prawami niż zwykły kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Zazwyczaj:

• pieniądze są wypłacane w transzach, wraz z postępem robót budowlanych,
• raty w trakcie budowy są dla Ciebie niższe, bo spłacasz jedynie odsetki,
• bank oczekuje bieżącego przedstawiania dokumentacji związanej z postępami budowlanymi oraz przeznaczania środków z kolejnych transz zgodnie z ustalonym kosztorysem.

Choć brzmi to skomplikowanie – w rzeczywistości jest o wiele łatwiejsze niż się wydaje.

Budowa domu - Wybór wykonawcy projektu budowlanego

Jeśli chciałbyś dom budować samodzielnie, nie ma większych przeszkód. Mimo to, jeżeli zależy Ci zarówno na tym, aby zaoszczędzić czas, jak i zyskać pewność, że projekt zostanie zrealizowany poprawnie – powierz jego wykonanie profesjonalistom.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze ekipy budowlanej? Przyjrzyj się:

• doświadczeniu – im większe, tym lepiej,
• posiadanym uprawnieniom,
• opiniom i referencjom,
• specjalizacji firmy – jeżeli np. masz w planach wybudowanie domu pasywnego czy energooszczędnego, zwróć się do firmy, która ma w tym obszarze doświadczenie,
• kompleksowości obsługi – najlepiej nawiązać współpracę z wykonawcą, który przeprowadzi wszystkie prace, włącznie z wykończeniem wnętrz, bez konieczności wynajmowania podwykonawców.

3 x dlaczego warto wybudować fotowoltaikę przed wprowadzeniem się do nowego domu?

Rozpoczęcie budowy domu

Po przejściu przez wszystkie formalności od teorii można przejść do praktyki. Budowa będzie również przebiegała w kilku etapach.

1.     Ogrodzenie działki i wytyczenie fundamentów budynku

Jeszcze przed rozpoczęciem prac warto wykonać tymczasowe ogrodzenie nieruchomości – np. z siatki – po to, aby zabezpieczyć teren.

Kluczowe będzie wytyczenie dokładnej lokalizacji budynku na jej terenie – powinien to wykonać doświadczony geodeta, w oparciu o projekt przygotowany przez architekta.

2.     Wyrównanie terenu i przygotowanie gruntu pod fundamenty

Zanim jeszcze rozpoczną się prace nad fundamentami budynku, konieczne jest najczęściej wyrównanie terenu z użyciem ciężkiego sprzętu i wykonanie ewentualnego drenażu, czyli osuszenie gruntu.

3.     Budowa fundamentów

Na tym etapie konieczne jest stworzenie solidnej izolacji podziemnej oraz rozprowadzenie poziomych elementów kanalizacyjnych. Powstaje również ewentualne podpiwniczenie budynku.

4.     Wykonanie ścian zewnętrznych, stropów oraz schodów betonowych

To pierwsze prace, które mają doprowadzić budynek do stanu surowego otwartego.

5.     Wykonanie konstrukcji dachowej, komina i pokrycia dachu

Na tym etapie następuje też termoizolowanie dachu. Prace wykonane do tego momentu pochłaniają najczęściej ok. 40-45% całego kosztu budowy.

6.     Montaż stolarki okiennej oraz drzwi

W ten sposób budynek jest doprowadzany do stanu surowego zamkniętego.

7.     Wykonanie instalacji

Powstaje instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna oraz ewentualnie gazowa. Już wtedy również można przystąpić np. do montażu paneli fotowoltaicznych oraz ułożenia folii grzewczych na podczerwień – jeśli budynek ma wykorzystywać te energooszczędne technologie.

8.     Wykonanie suchych tynków

To również dobry moment na uporządkowanie placu budowy, pozbycie się ewentualnego gruzu itp.

9.     Wykończenie wnętrza i prace montażowe

Czas na:

• wybudowanie ścian wewnętrznych,
• wykończenie kuchni i łazienki – w obszarze instalacji wod-kan i wykonanie tzw. białego montażu,
• wykończenie ścian i podłóg,
• instalację elementów końcowych instalacji elektrycznej – gniazdek, włączników, oświetlenia,
• wykonanie izolacji ścian.

Po wykonaniu wszystkich tych prac budynek jest zasadniczo gotowy do zamieszkania. Potrzebny jest tylko (i aż) jego odbiór.

Koszt budowy domu z fotowoltaiką i ogrzewaniem elektrycznym

Zakończenie i odbiór budowy

Gdy ekipa budowlana zgłosi zakończenie wszystkich prac, pozostaje jedynie odbiór techniczny i zgłoszenie zakończenia budynku do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Aby zgłoszenie było kompletne, należy do niego dołączyć:

• dziennik budowy,
• dokumentację potwierdzającą odbiór przyłączy mediów,
• powykonawczą inwentaryzację geodezyjną,
• świadectwo energetyczne budynku (kopię),
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności budynku z projektem oraz aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Właściwy organ nadzorczy ma 21 dni na rozpatrzenie zgłoszenia. Jeśli w tym czasie nie uzyskasz negatywnej informacji zwrotnej – możesz już umeblować dom i się wprowadzać!

Budowa domu krok po kroku - Podsumowanie

Mamy nadzieję, że dzięki powyższemu poradnikowy łatwiem będzie Ci zaplanować kolejne etapy budowy Twojego wymarzonego domu. Jeżeli chcesz zapewnić sobie minimalne rachunki za prąd i ogrzewanie i posiadasz projekt, to zgłoś się do nas!

Dobierzemy dla Ciebie optymalny zestaw fotowoltaiczny, który pokryje Twoje zapotrzebowanie na prąd oraz zaproponujemy system ogrzewania foliami grzewczymi. Połączenie tych 2 technologii pozwoli Ci ograniczyć rachunki za prąd i ogrzewanie nawet do zaledwie ~ 250 zł/rok! 

FORMULARZ